Kaufpreisaufteilung Grund und Boden / Gebäude: Welche Qualifikation ist empfehlenswert?

Ausgangspunkt: Kaufvertrag und BMF-Arbeitshilfe

Haben Käufer und Verkäufer den Kaufpreis im notariellen Vertrag aufgeteilt, ist diese Aufteilung grundsätzlich maßgeblich. Verworfen wird sie nur, wenn sie zum Schein getroffen wurde, einen Gestaltungsmissbrauch (§ 42 AO) darstellt oder die realen Wertverhältnisse „in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar“ erscheint (BFH, Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14). Fehlt eine Vereinbarung oder hält das Finanzamt sie für unrealistisch, teilt es den Kaufpreis selbst auf.

Dafür nutzt die Finanzverwaltung ihre Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung (Excel-Tool des BMF). Die aktuellen Fassungen (2025/2026) sehen Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren vor, wobei das Sachwertverfahren als Auffangverfahren dient. Kritisiert werden vor allem die typisierten Eingangsgrößen, etwa pauschale Standardstufen nach Baujahr, Hilfswerte von 1,0 für fehlende Regional- und Sachwertfaktoren und pauschale Liegenschaftszinssätze. In Ballungsräumen mit hohen Bodenrichtwerten führt das häufig zu einem niedrigen Gebäudeanteil und damit zu geringer AfA.

Der Bundesfinanzhof hat die Arbeitshilfe 2020 deutlich relativiert: Sie ist für Steuerpflichtige und Finanzgericht nicht bindend, sondern prozessrechtlich lediglich Parteivortrag des Finanzamts; in der damaligen Fassung genügte sie zudem nicht den Anforderungen an die Methodenwahl, weil sie auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren verengt war. Streiten die Beteiligten, muss das Finanzgericht in der Regel ein Sachverständigengutachten einholen (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19, Rz. 37 ff.).

Welcher Gutachter beim Finanzamt überzeugt: heutige Rechtslage und Praxis

Eine gesetzliche Vorgabe zur Qualifikation des Gutachters, wie sie § 198 Abs. 2 BewG als Regelvermutung für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts kennt, gibt es für die Kaufpreisaufteilung derzeit nicht. Das Finanzamt würdigt ein vorgelegtes Gutachten in freier Beweiswürdigung: Es muss Boden- und Gebäudewert nach den Grundsätzen der ImmoWertV herleiten und den Kaufpreis nach einem anerkannten Verfahren aufteilen. In der Praxis verlangen oder bevorzugen viele Finanzämter aber schon heute Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten oder von einer akkreditierten Stelle zertifizierten Sachverständigen und beanstanden andere Gutachten häufiger. Eine solche Qualifikation ist heute also nicht vorgeschrieben, aber dringend empfohlen: Wer so beauftragt, ist auf der sicheren Seite und muss ein beanstandetes Gutachten nicht ein zweites Mal bezahlen.

Dafür sprechen drei Gründe. Erstens soll das Finanzgericht im Streitfall nach § 82 FGO i. V. m. § 404 Abs. 3 ZPO bevorzugt ö.b.u.v. Sachverständige heranziehen; ein vorab eingereichtes Gutachten dieser Qualität hat entsprechendes Gewicht und führt oft schon im Einspruchsverfahren zur Einigung. Zweitens beanstanden Finanzämter Aufteilungen ohne fachliche Herleitung, etwa von Maklern oder Bauträgern, in der Praxis regelmäßig; die extern geprüfte Sachkunde eines bestellten oder akkreditiert zertifizierten Gutachters nimmt dieser Diskussion den Boden. Drittens soll diese Qualifikation nach dem Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026 für künftige Kaufverträge ohnehin Voraussetzung für den Gegennachweis werden (siehe unten). Eine Verbandsmitgliedschaft ist dagegen kein Qualifikationsnachweis; maßgeblich ist die zugrunde liegende Bestellung oder Zertifizierung. Prüfen Sie den Nachweis des Verfassers in der Stempel-Check-Suche.

Jahressteuergesetz 2026: Qualifikation soll Voraussetzung für den Gegennachweis werden

Das Bundeskabinett hat am 12.08.2026 den Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 beschlossen (BT-Drs. 21/8283). Stand Oktober 2026 ist das Gesetz noch nicht beschlossen; alle folgenden Angaben beziehen sich auf den Entwurf. Ein neuer § 6f EStG soll die Kaufpreisaufteilung erstmals gesetzlich regeln, im Kern als Bestätigung der BFH-Rechtsprechung: Eine vertragliche Aufteilung gilt, sofern sie die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt; fehlt sie, wird nach dem Verhältnis der nach ImmoWertV ermittelten Boden- und Gebäudewerte aufgeteilt; die BMF-Arbeitshilfe darf als qualifizierte Schätzung herangezogen werden.

Neu und für die Gutachterwahl entscheidend ist § 6f Abs. 3 EStG-E: Wer vom Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe abweichen will, soll dies künftig nur noch durch das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen nachweisen können, erstellt nach persönlicher Vorortbesichtigung. Gelten soll die Regelung für Grundstücke, die aufgrund eines nach der Verkündung abgeschlossenen notariellen Kaufvertrags angeschafft werden. Bis dahin gibt es keine gesetzliche Vorgabe; die Empfehlung aus der Praxis gilt aber schon heute.

Einordnung: Bundestag und Bundesrat müssen noch zustimmen, Änderungen im Gesetzgebungsverfahren sind möglich, und eine ähnliche Verschärfung bei der Restnutzungsdauer wurde zuletzt nicht umgesetzt (EStDV-Entwurf 2025). Wer jetzt einen Kauf plant, sollte für einen möglichen Gegennachweis dennoch bereits einen bestellten oder akkreditiert zertifizierten Gutachter mit Ortstermin wählen; dann ist das Gutachten nach heutiger Praxis und voraussichtlich auch nach neuer Rechtslage belastbar. Am wirksamsten bleibt eine marktgerechte Aufteilung direkt im Kaufvertrag, die nach dem Entwurf wie heute vorrangig gilt.

Was ein belastbares Aufteilungsgutachten enthält

• Sachgerechte Ermittlung des Bodenwerts (Bodenrichtwert, angepasst um Lage, Zuschnitt, Erschließung, ggf. Umrechnungskoeffizienten) und des Gebäudewerts bzw. Gebäudeertragsanteils zum Kaufstichtag.
• Verwendung des sachgerechten Verfahrens: Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren sind gleichwertig (BFH, IX R 12/21); für vermietete Objekte ist häufig das Ertragswertverfahren angemessen. Die Wahl ist zu begründen.
• Aufteilung nach einem anerkannten Verhältnisverfahren, z. B. auf Grundlage getrennt ermittelter Boden- und Gebäudewerte oder mit dem umgekehrten Ertragswertverfahren, nicht durch bloßen Abzug des Bodenwerts vom Kaufpreis (Restwertmethode, von der Rechtsprechung abgelehnt, BFH, IX R 86/97).
• Berücksichtigung von Marktanpassung und regionalen Faktoren, die die Gutachterausschüsse veröffentlichen.
• Nachvollziehbare Herleitung mit Quellen (Bodenrichtwertkarte, Grundstücksmarktbericht, Baujahr und Zustand).

Wann sich das Gutachten lohnt

Je größer der Unterschied zwischen der Aufteilung des Finanzamts und einer realistischen Gebäudequote, desto eher rechnet sich das Gutachten. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro erhöht jeder Prozentpunkt mehr Gebäudeanteil die AfA-Basis um 6.000 Euro; bei 2 Prozent AfA sind das 120 Euro zusätzliche Abschreibung pro Jahr und Prozentpunkt, über die gesamte Abschreibungsdauer von 50 Jahren 6.000 Euro zusätzliche Abschreibung. Wie viel Steuer Sie dadurch sparen, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Zehn Prozentpunkte Unterschied sind in Großstädten keine Seltenheit.

Kombinieren lässt sich das Gutachten mit dem Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer: Beide Fragen betreffen dasselbe Gebäude und können von demselben Sachverständigen in einem Termin bearbeitet werden.

Vorgehen in vier Schritten

• Aufteilung bereits im Kaufvertrag vereinbaren, realistisch begründet, das erspart oft jede Diskussion.
• Setzt das Finanzamt eine andere Aufteilung an: Bescheid prüfen und innerhalb der Einspruchsfrist Einspruch einlegen.
• Gutachten beauftragen, empfohlen bei einem ö.b.u.v. oder akkreditiert zertifizierten Sachverständigen mit Ortstermin (heute gesetzlich nicht vorgeschrieben; nach § 6f Abs. 3 EStG-E soll der Gegennachweis für künftige Kaufverträge nur noch so möglich sein); Nachweis vorher per Namenssuche prüfen.
• Gutachten im Einspruchsverfahren einreichen; bleibt das Finanzamt hart, entscheidet das Finanzgericht auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens.