Restnutzungsdauergutachten: Welche Qualifikation ist empfehlenswert?

Rechtslage: Gesetz, BFH und die aufgehobenen BMF-Vorgaben

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG verlangt nur, dass die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die typisierte. Wie das nachzuweisen ist, sagt das Gesetz nicht. Der Bundesfinanzhof hat daraus mehrfach abgeleitet, dass sich Steuerpflichtige jeder geeigneten Methode bedienen dürfen: Ein Bausubstanzgutachten ist nicht notwendig (BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19), und auch die modellhafte Ableitung nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV ist eine anerkannte Schätzmethode; ein schlichter Verweis auf die Modellrechnung genügt allein aber nicht, das Gutachten muss sich mit dem konkreten Gebäude auseinandersetzen (BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23). Mit Urteil vom 07.10.2025 (IX R 26/24) hat der BFH die ImmoWertV-gestützte Schätzung der Restnutzungsdauer erneut bestätigt, in diesem Fall für ein Baudenkmal.

Die Finanzverwaltung hatte mit BMF-Schreiben vom 22.02.2023 (Rz. 22) verlangt, dass das Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen stammt, und zudem strenge methodische Vorgaben gemacht. Der BFH stellte 2024 klar, dass sich die methodischen Vorgaben (Rz. 23 f. des Schreibens) so nicht aus dem Gesetz ableiten lassen (IX R 14/23); zur Qualifikation des Gutachters hat er sich dabei nicht geäußert. Zwei Finanzgerichte haben 2025 entschieden, dass das Fehlen einer Zertifizierung ein Gutachten nicht allein untauglich macht (FG Münster, Urteil vom 02.04.2025, 14 K 654/23 E; FG Hamburg, Urteil vom 01.04.2025, 3 K 60/23). Höchstrichterlich ist diese Frage offen. Mit Schreiben vom 01.12.2025 hat das BMF sein Schreiben aus 2023 ersatzlos aufgehoben (BStBl I 2025, 2038).

Mehrere Versuche, die Anforderungen gesetzlich zu verschärfen, wurden bislang nicht umgesetzt: Der Referentenentwurf zum Jahressteuergesetz 2022 sah sogar die Streichung von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG vor; sie unterblieb. Die Forderung des Bundesrats im Verfahren zum Jahressteuergesetz 2024, die Möglichkeit einzuschränken, wurde nicht übernommen. Der Referentenentwurf zur Änderung der EStDV vom August 2025 (§ 11c Abs. 1a EStDV-E mit Qualifikationsvorgaben für den Gutachter und Vor-Ort-Besichtigung) wurde in der am 29.12.2025 verkündeten Verordnung gestrichen. Zum Jahressteuergesetz 2026 siehe den Ausblick weiter unten.

Ist eine Zertifizierung vorgeschrieben? Nein, aber dringend empfohlen

Nach geltendem Recht ist eine bestimmte Bestellung oder Zertifizierung des Gutachters gesetzlich nicht vorgeschrieben. Zwei Finanzgerichte haben 2025 entschieden, dass ein Gutachten nicht allein wegen fehlender Zertifizierung untauglich ist; höchstrichterlich geklärt ist das nicht. Das Finanzamt würdigt das Gutachten in freier Beweiswürdigung und verwirft es, wenn Objektbezug, Methode oder Begründung nicht überzeugen. In der Praxis fragen viele Finanzämter zudem weiterhin nach der Qualifikation des Verfassers, teils mit Argumenten aus dem aufgehobenen BMF-Schreiben. Fehlt eine Bestellung oder akkreditierte Zertifizierung, kann das zu Rückfragen, Verzögerungen und Streit bis vor das Finanzgericht führen.

Genau hier liegt der praktische Wert: Bei einem öffentlich bestellten oder von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierten Sachverständigen ist die Sachkunde extern geprüft. Bestellung und akkreditierte Zertifizierung gelten am Markt als Qualitätssiegel, solche Gutachten werden deutlich seltener beanstandet. Kommt es zum Finanzgerichtsprozess, soll das Gericht nach § 82 FGO i. V. m. § 404 Abs. 3 ZPO bevorzugt öffentlich bestellte Sachverständige heranziehen. Unsere Empfehlung ist deshalb eindeutig: Mit einem bestellten oder akkreditiert zertifizierten Gutachter sind Sie auf der sicheren Seite und vermeiden, ein beanstandetes Gutachten später ein zweites Mal bezahlen zu müssen.

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Was das Gutachten inhaltlich leisten muss

Unabhängig von der Qualifikation des Verfassers muss das Gutachten sich auf das konkrete Gebäude beziehen und nachvollziehbar begründen, warum die Restnutzungsdauer kürzer ist als die gesetzliche Typisierung. Dabei muss es nicht zu allen denkbaren Einflussfaktoren (technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen) Stellung nehmen, sondern die im konkreten Fall maßgebliche Ursache darlegen (BFH, IX R 14/23, Rz. 26). Eine bloße Modellrechnung ohne Objektbezug, die Übernahme der Restnutzungsdauer aus einem alten Kaufgutachten oder ein Schreiben eines Bauunternehmers reichen dafür nicht.

Viele Anbieter von Restnutzungsdauergutachten arbeiten mit zertifizierten Sachverständigen im Hintergrund. Prüfen Sie vor der Beauftragung, wer das Gutachten unterschreibt, und suchen Sie diesen Namen in der Stempel-Check-Suche. Nur die Person, die das Gutachten verantwortet, zählt.

Ortstermin: nicht vorgeschrieben, aber dringend empfohlen

Bei der Restnutzungsdauer kommt es vor allem auf Baujahr, Bauweise, Modernisierungsgrad und Zustand des Gebäudes an. Eine gesetzliche Vorgabe zur persönlichen Besichtigung gibt es nicht; die entsprechende Regelung im EStDV-Entwurf 2025 wurde gestrichen. Wir empfehlen einen Ortstermin dennoch dringend: Das FG Münster hat 2025 erkennen lassen, dass es eine Ortsbesichtigung grundsätzlich für geboten hält (im Streitfall akzeptierte es eine nachgeholte Besichtigung), und viele Finanzämter fragen gezielt danach. Eine Besichtigung mit Fotodokumentation belegt den Zustand des konkreten Objekts und stärkt die Plausibilität erheblich. Ergänzend werten Sachverständige Bauunterlagen und Angaben des Eigentümers zu Sanierungen aus.

Seriöse Anbieter erklären offen, wie sie den Objektbezug herstellen. Ein Gutachten ohne jeglichen Bezug zum Gebäude, das nur aus einer Tabelle nach ImmoWertV-Anlage besteht, ist angreifbar.

Wie die Restnutzungsdauer ermittelt wird

Grundlage ist meist das Modell der ImmoWertV: Aus der Gesamtnutzungsdauer der Gebäudeart (Anlage 1 ImmoWertV, etwa 80 Jahre für Wohngebäude) und dem Baujahr ergibt sich eine rechnerische Restnutzungsdauer, die um Modernisierungen (Punkteverfahren nach Anlage 2) verlängert oder um Unterlassungen und Schäden verkürzt wird. Ergibt sich so beispielsweise eine Restnutzungsdauer von 25 statt 50 Jahren, verdoppelt sich der jährliche AfA-Satz von 2 auf 4 Prozent.

Wichtig: Die kürzere Nutzungsdauer kann für alle Veranlagungsjahre geltend gemacht werden, die noch nicht bestandskräftig sind, etwa weil der Bescheid unter dem Vorbehalt der Nachprüfung steht oder noch Einspruch möglich ist; eine Beschränkung auf die Jahre ab Vorlage des Gutachtens gibt es nicht (BFH, IX R 25/19). Bestandskräftige Jahre lassen sich dagegen in der Regel nicht mehr ändern. Deshalb lohnt es sich, das Gutachten früh nach dem Kauf oder bei erkennbar altem Bestand zu beauftragen.

Ausblick: Jahressteuergesetz 2026

Der Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 (Kabinettsbeschluss vom 12.08.2026, BT-Drs. 21/8283; Stand Oktober 2026 noch nicht beschlossen) enthält zur Restnutzungsdauer keine Regelung. Für die eng verwandte Kaufpreisaufteilung ist aber mit § 6f Abs. 3 EStG-E geplant, dass ein von der BMF-Arbeitshilfe abweichender Nachweis künftig nur noch durch das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen nach persönlicher Vorortbesichtigung möglich sein soll.

Für die Restnutzungsdauer war eine vergleichbare Verschärfung 2025 bereits geplant (§ 11c Abs. 1a EStDV-E) und wurde gestrichen. Ein erneuter Vorstoß ist nicht ausgeschlossen, zumal der Gesetzgeber bei der Kaufpreisaufteilung jetzt genau diesen Weg geht. Unser Fazit: Wer einen bestellten oder akkreditiert zertifizierten Gutachter mit Ortstermin beauftragt, ist nach heutiger Praxis und voraussichtlich auch bei einer künftigen Verschärfung auf der sicheren Seite.

Checkliste vor der Beauftragung

• Unterschreibende Person ist idealerweise ö.b.u.v. oder von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstücksbewertung zertifiziert (gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber der sicherste Weg), geprüft über die Namenssuche und die Primärquelle.
• Das Gutachten nennt Objekt, Baujahr, Bauweise, Modernisierungen und Zustand und begründet die Abweichung von der gesetzlichen Nutzungsdauer.
• Methodik ist offengelegt (ImmoWertV-Modell, Punkteverfahren, ggf. Bausubstanz).
• Der Anbieter sagt Ihnen vorab, ob und wie ein Ortstermin stattfindet (dringend empfohlen) und wie der Objektbezug hergestellt wird.
• Festpreis und Lieferzeit sind schriftlich vereinbart; je nach Objekt und Umfang liegen die Kosten bei ca. 500 Euro bis mehreren tausend Euro, die Lieferzeit typischerweise bei zwei bis vier Wochen.