Restnutzungsdauergutachten: Welche Zertifizierung ist nötig?

Rechtslage: Gesetz, BFH und die aufgehobenen BMF-Vorgaben

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG verlangt nur, dass die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die typisierte. Wie das nachzuweisen ist, sagt das Gesetz nicht. Der Bundesfinanzhof hat daraus zweimal abgeleitet, dass sich Steuerpflichtige jeder geeigneten Methode bedienen dürfen: Ein Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend (BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19), und auch die modellhafte Ableitung nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV ist eine anerkannte Schätzmethode, sofern das Gutachten Aussagen zu den maßgeblichen Einflussfaktoren des konkreten Gebäudes trifft (BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23).

Die Finanzverwaltung hatte mit BMF-Schreiben vom 22.02.2023 dennoch verlangt, dass das Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen stammt. Der BFH stellte 2024 klar, dass sich diese Anforderungen so nicht aus dem Gesetz ableiten lassen; das Finanzgericht Münster akzeptierte 2025 ein ImmoWertV-Gutachten ohne Bausubstanzuntersuchung (FG Münster, Urteil vom 02.04.2025, 14 K 654/23 E). Mit Schreiben vom 01.12.2025 hat das BMF sein Schreiben aus 2023 ersatzlos aufgehoben (BStBl I 2025, 2038).

Auch die Versuche, die Anforderungen gesetzlich zu verschärfen, sind bislang gescheitert: Der Vorschlag im Jahressteuergesetz 2024, die kürzere Nutzungsdauer nur noch bei Bausubstanzgutachten anzuerkennen, wurde nicht Gesetz. Der Referentenentwurf zur Änderung der EStDV vom August 2025 (§ 11c EStDV-E: Gutachten eines ö.b.u.v. Sachverständigen nach persönlicher Besichtigung) wurde in der am 29.12.2025 verkündeten Verordnung nicht umgesetzt. Der Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 vom August 2026 enthält zur Nutzungsdauer keine Regelung.

Ist eine Zertifizierung nötig? Nein, aber empfehlenswert

Nach geltendem Recht darf jeder fachlich geeignete Sachverständige die kürzere Restnutzungsdauer begutachten; eine bestimmte Bestellung oder Zertifizierung ist nicht Voraussetzung. Das Finanzamt darf ein Gutachten nicht allein deshalb ablehnen, weil dem Verfasser die öffentliche Bestellung oder ein ISO-17024-Zertifikat fehlt. Es prüft das Gutachten aber inhaltlich in freier Beweiswürdigung und verwirft es, wenn Objektbezug, Methode oder Begründung nicht überzeugen.

Genau hier liegt der praktische Wert der Zertifizierung: Bei einem öffentlich bestellten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen ist die Sachkunde extern geprüft, das Gutachten folgt in der Regel den ImmoWertV-Standards, und die Finanzämter, die Gutachten seit der Aufhebung des BMF-Schreibens verstärkt inhaltlich hinterfragen, haben weniger Angriffsfläche. Kommt es zum Finanzgerichtsprozess, bestellt das Gericht nach § 404 Abs. 3 ZPO bevorzugt ö.b.u.v. Sachverständige. Empfehlenswert ist die Zertifizierung also, nötig ist sie nicht. Unsere Empfehlung ist eindeutig: lieber direkt zum bestellten oder zertifizierten Gutachter, statt ein zurückgewiesenes Gutachten später ein zweites Mal zu bezahlen.

Was das Gutachten inhaltlich leisten muss

Unabhängig von der Qualifikation des Verfassers muss das Gutachten sich auf das konkrete Gebäude beziehen und die maßgeblichen Einflussfaktoren darlegen: technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Es muss nachvollziehbar begründen, warum die Restnutzungsdauer kürzer ist als die gesetzliche Typisierung. Eine bloße Modellrechnung ohne Objektbezug, die Übernahme der Restnutzungsdauer aus einem alten Kaufgutachten oder ein Schreiben eines Bauunternehmers reichen dafür nicht.

Viele Anbieter von Restnutzungsdauergutachten arbeiten mit zertifizierten Sachverständigen im Hintergrund. Prüfen Sie vor der Beauftragung, wer das Gutachten unterschreibt, und suchen Sie diesen Namen in der Stempel-Check-Suche. Nur die Person, die das Gutachten verantwortet, zählt.

Ortstermin: Außenbesichtigung ist meist ausreichend

Anders als beim Verkehrswertgutachten steht bei der Restnutzungsdauer nicht die Ausstattung im Vordergrund, sondern Baujahr, Bauweise, Modernisierungsgrad und äußerer Zustand. Eine Außenbesichtigung ist deshalb fachlich üblich und ausreichend, sofern das Gutachten das konkrete Objekt erkennbar beurteilt. Viele Sachverständige arbeiten zusätzlich mit Fotos, Bauunterlagen und Angaben des Eigentümers zu Sanierungen. Eine gesetzliche Pflicht zur persönlichen Besichtigung gibt es nicht; der entsprechende Vorschlag in der EStDV-Novelle 2025 wurde nicht umgesetzt.

Seriöse Anbieter erklären offen, wie sie den Objektbezug herstellen. Ein Gutachten ohne jeglichen Bezug zum Gebäude, das nur aus einer Tabelle nach ImmoWertV-Anlage besteht, ist angreifbar.

Wie die Restnutzungsdauer ermittelt wird

Grundlage ist meist das Modell der ImmoWertV: Aus der Gesamtnutzungsdauer der Gebäudeart (Anlage 1 ImmoWertV, etwa 80 Jahre für Wohngebäude) und dem Baujahr ergibt sich eine rechnerische Restnutzungsdauer, die um Modernisierungen (Punkteverfahren nach Anlage 2) verlängert oder um Unterlassungen und Schäden verkürzt wird. Ergibt sich so beispielsweise eine Restnutzungsdauer von 25 statt 50 Jahren, verdoppelt sich der jährliche AfA-Satz von 2 auf 4 Prozent.

Wichtig: Die kürzere Nutzungsdauer wird ab dem Jahr des Nachweises angesetzt, eine Rückwirkung auf bestandskräftige Veranlagungen gibt es nicht. Deshalb lohnt es sich, das Gutachten früh nach dem Kauf oder bei erkennbar altem Bestand zu beauftragen.

Checkliste vor der Beauftragung

• Unterschreibende Person ist idealerweise ö.b.u.v. oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 für die Grundstücksbewertung zertifiziert (nicht Pflicht, aber der sicherste Weg), geprüft über die Namenssuche und die Primärquelle.
• Das Gutachten nennt Objekt, Baujahr, Bauweise, Modernisierungen und Zustand und begründet die Abweichung von der gesetzlichen Nutzungsdauer.
• Methodik ist offengelegt (ImmoWertV-Modell, Punkteverfahren, ggf. Bausubstanz).
• Der Anbieter sagt Ihnen vorab, wie Besichtigung oder Objektbezug erfolgen.
• Festpreis und Lieferzeit sind schriftlich vereinbart; typisch sind einige hundert Euro und zwei bis vier Wochen.