Verkehrswertgutachten bei Erbschaft und Schenkung: Wessen Gutachten erkennt das Finanzamt regelmäßig an?

Wie das Finanzamt bewertet und warum das oft zu hoch ist

Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert typisierend nach dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren des Bewertungsgesetzes, ohne die Immobilie zu besichtigen. Besonderheiten wie Sanierungsstau, ungünstiger Grundriss, Baumängel, Denkmalschutz oder eine schwierige Lage bleiben unberücksichtigt. Das Ergebnis liegt deshalb häufig über dem Wert, den ein Käufer tatsächlich zahlen würde.

§ 198 BewG: Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Erben und Beschenkte dürfen einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Seit der Neufassung durch Gesetz vom 16.07.2021 (BGBl. I S. 2931), anwendbar auf Bewertungsstichtage nach dem 22.07.2021, nennt § 198 Abs. 2 Bewertungsgesetz ausdrücklich, wessen Gutachten als Nachweis „regelmäßig“ dienen kann: der zuständige Gutachterausschuss (§§ 192 ff. BauGB) oder Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind. Für das Gutachten selbst gelten grundsätzlich die auf Grundlage von § 199 BauGB erlassenen Vorschriften, also die ImmoWertV (§ 198 Abs. 1 Satz 2 BewG).

Im Klartext: Die Regelvermutung greift für öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige und für Gutachter mit einer Zertifizierung durch eine akkreditierte Stelle (z. B. HypZert, DIAZert, Sprengnetter). Das ist kein Verbot anderer Gutachten. Für Gutachten ohne diesen Nachweis greift die Regelvermutung aber nicht, und das Finanzamt erkennt sie erfahrungsgemäß deutlich seltener an. Zur alten Fassung hatte der Bundesfinanzhof nur Gutachterausschuss und ö.b.u.v. Sachverständige gelten lassen (BFH, Urteil vom 05.12.2019, II R 9/18); die Finanzverwaltung hat das Urteil mit gleich lautenden Ländererlassen vom 02.12.2020 nicht über den Einzelfall hinaus angewendet, und der Gesetzgeber hat den Kreis anschließend ausdrücklich um akkreditiert zertifizierte Gutachter erweitert. Mit einem bestellten oder akkreditiert zertifizierten Gutachter sind Sie auf der sicheren Seite. Alternativ zum Gutachten akzeptiert § 198 Abs. 3 BewG einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag.

Was ein belastbares Gutachten enthalten sollte

• Vollständiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und ImmoWertV, kein Kurzgutachten oder Online-Bewertung.
• Ortsbesichtigung mit Dokumentation von Zustand, Ausstattung und Mängeln (nicht ausdrücklich vorgeschrieben, aber dringend empfohlen).
• Nachvollziehbare Herleitung des Werts (Verfahrenswahl, Marktdaten des Gutachterausschusses, Bodenrichtwert).
• Bewertungsstichtag = Todestag bzw. Tag der Schenkung.
• Qualifikationsnachweis des Gutachters (Bestellung oder Zertifikat) im Gutachten.

Wann lohnt sich das Gutachten?

Immer dann, wenn der vom Finanzamt angesetzte Wert spürbar über dem realistischen Marktwert liegt, etwa bei sanierungsbedürftigen Altbauten, vermieteten Objekten mit niedriger Miete, ungünstig geschnittenen Grundstücken oder in Lagen mit fallenden Preisen. Faustregel: Übersteigt die mögliche Steuerersparnis die Gutachtenkosten deutlich, lohnt es sich. Ein qualifizierter Gutachter kann das meist im Vorgespräch abschätzen.

So finden Sie den richtigen Gutachter

Prüfen Sie den Namen in der Namenssuche. Der Status „Anerkannter Nachweis für Immobilienbewertung“ bedeutet: öffentlich bestellt für die Grundstücksbewertung oder von einer akkreditierten Stelle zertifiziert; damit greift die Regelvermutung des § 198 Abs. 2 BewG. Der Status „Kein anerkannter Nachweis für Immobilienbewertung gefunden“ bedeutet: Wir haben keinen anerkannten Nachweis für Immobilienbewertung gefunden. Die einzelnen Nachweise sind nach Art gefärbt (blau öffentlich bestellt, grün akkreditiert zertifiziert, amber gestrichelt ISO-Bezug ohne Akkreditierung, grau Mitgliedschaft). Ohne grünen Status greift die Regelvermutung nicht, und es kann beim Finanzamt eher zu Rückfragen kommen. Maßgeblich ist nicht die Mitgliedschaft, sondern eine ggf. zugrunde liegende Bestellung oder Zertifizierung. Oder suchen Sie direkt nach Stadt bzw. in der Übersicht nach Bundesland.