Verkehrswertgutachten fürs Finanzamt: Wer darf bei Erbschaft und Schenkung bewerten?

Wie das Finanzamt bewertet und warum das oft zu hoch ist

Das Finanzamt ermittelt den Bedarfswert typisierend nach dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren des Bewertungsgesetzes, ohne die Immobilie zu besichtigen. Besonderheiten wie Sanierungsstau, ungünstiger Grundriss, Baumängel, Denkmalschutz oder eine schwierige Lage bleiben unberücksichtigt. Das Ergebnis liegt deshalb häufig über dem Wert, den ein Käufer tatsächlich zahlen würde.

§ 198 BewG: Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Erben und Beschenkte dürfen einen niedrigeren Wert nachweisen. Seit der Neufassung durch das Jahressteuergesetz 2020 nennt § 198 Abs. 2 Bewertungsgesetz ausdrücklich, wessen Gutachten als Nachweis „regelmäßig“ dienen kann: der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind. Das Gutachten selbst muss den Vorschriften nach § 199 BauGB, also der ImmoWertV, folgen (§ 198 Abs. 1 Satz 2 BewG).

Im Klartext: Anerkannt sind öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige und Gutachter mit einer Zertifizierung durch eine DAkkS-akkreditierte Stelle (z. B. HypZert, DIAZert, Sprengnetter). Das Gesetz formuliert das als Regelvermutung, nicht als ausdrückliches Verbot anderer Gutachten; in der Praxis weist das Finanzamt ein Gutachten eines „freien Sachverständigen“ ohne diesen Nachweis aber zurück, und der Bundesfinanzhof hatte schon zur alten Rechtslage nur Gutachterausschuss und ö.b.u.v. Sachverständige gelten lassen (BFH, Urteil vom 05.12.2019, II R 9/18). Das Honorar wäre dann verloren. Alternativ zum Gutachten akzeptiert § 198 Abs. 3 BewG einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag.

Was ein anerkanntes Gutachten enthalten muss

• Vollständiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und ImmoWertV, kein Kurzgutachten oder Online-Bewertung.
• Ortsbesichtigung mit Dokumentation von Zustand, Ausstattung und Mängeln.
• Nachvollziehbare Herleitung des Werts (Verfahrenswahl, Marktdaten des Gutachterausschusses, Bodenrichtwert).
• Bewertungsstichtag = Todestag bzw. Tag der Schenkung.
• Qualifikationsnachweis des Gutachters (Bestellung oder Zertifikat) im Gutachten.

Wann lohnt sich das Gutachten?

Immer dann, wenn der vom Finanzamt angesetzte Wert spürbar über dem realistischen Marktwert liegt etwa bei sanierungsbedürftigen Altbauten, vermieteten Objekten mit niedriger Miete, ungünstig geschnittenen Grundstücken oder in Lagen mit fallenden Preisen. Faustregel: Übersteigt die mögliche Steuerersparnis die Gutachtenkosten deutlich, lohnt es sich. Ein anerkannter Gutachter kann das meist im Vorgespräch abschätzen.

So finden Sie den richtigen Gutachter

Prüfen Sie den Namen in der Namenssuche, grün bedeutet: öffentlich bestellt oder DIN-ISO-zertifiziert und damit für § 198 BewG geeignet. Amber bedeutet: nur Verbandsmitglied, für das Finanzamt in der Regel nicht ausreichend. Oder suchen Sie direkt nach Stadt bzw. auf der Karte.