„ISO 17024“ ohne DAkkS-Akkreditierung: Wann ein Zertifikat kein anerkannter Nachweis ist

„Zertifiziert“ ist nicht „akkreditiert zertifiziert“

Zwei Aussagen, die oft verwechselt werden: „nach ISO 17024 zertifiziert“ heißt nur, dass eine Stelle eine Person nach dieser Norm geprüft hat. „Von einer nach ISO 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert“ heißt zusätzlich, dass eine staatliche Akkreditierungsstelle die Kompetenz genau dieser Zertifizierungsstelle für genau dieses Programm bestätigt und laufend überwacht. Erst das Zweite ist der Nachweis, an den das Gesetz in § 198 Abs. 2 BewG und § 6 BelWertV eine Regelvermutung knüpft und den viele Finanzämter in der Praxis auch bei Gutachten zur Restnutzungsdauer oder Kaufpreisaufteilung erwarten.

Die DAkkS stellt das in ihrer amtlichen Mitteilung vom 30.12.2024 klar: Ein Zertifikat für die Wertermittlung von Grundstücken muss das Akkreditierungssymbol tragen; ein Zertifikat ohne Akkreditierungssymbol solle „nicht als Kompetenznachweis akzeptiert werden“. Was eine akkreditierte Stelle ausmacht, erklärt der Ratgeber DAkkS-akkreditierte Stelle.

Ausländische Stellen: EU ja (mit Bedingung), Drittstaat nein

Akkreditierung ist eine hoheitliche Aufgabe, die je EU-Staat nur die zuständige nationale Akkreditierungsstelle erbringen darf (VO (EG) 765/2008). Für Zertifikate ausländischer Stellen gilt laut DAkkS:

• Akkreditierungsstelle eines anderen EU-Mitgliedstaats: grundsätzlich gleichwertig zur DAkkS (Art. 11 Abs. 2 VO (EG) 765/2008), aber nur, wenn der Akkreditierungs-Geltungsbereich ausdrücklich die Kompetenz für das deutsche Recht abdeckt (Kenntnisse des BewG und der ImmoWertV).
• Drittstaat (außerhalb der EU, z. B. Großbritannien, USA): Zertifikate von dort akkreditierten Stellen entsprechen nicht der VO (EG) 765/2008 und können nicht als akkreditiert anerkannt werden, auch nicht über ILAC.
• „Akkreditierung“ durch eine private Stelle, die nicht die zuständige nationale Akkreditierungsstelle ist, zählt nicht.

Stellen, deren einschlägige Akkreditierung wir nicht verifizieren konnten

Die folgende Übersicht nennt Zertifizierungsstellen, die Immobilienbewerter zertifizieren, für die wir aber keine für die deutsche Grundstückswertermittlung einschlägige DAkkS- oder gleichwertige EU-Akkreditierung feststellen konnten (Stand Oktober 2026). Stempel-Check führt sie in der Kategorie „Sonstige Personenzertifizierung“ (Gruppe „Weitere Qualifikation“): Zertifizierung nach dem Programm der Stelle; eine Akkreditierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 ist nicht ausgewiesen. Das ist kein Vorwurf gegen die Stellen und keine Aussage über die fachliche Arbeit einzelner Gutachter. Gegenüber dem Finanzamt fehlt damit aber der anerkannte Qualifikationsnachweis; es kann eher zu Rückfragen kommen. Wir erweitern die Liste laufend.

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ADA InVivo BV (Niederlande)

ADA InVivo BV ist eine Zertifizierungsstelle mit Sitz in Amsterdam, die Personen nach eigenen Angaben nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Da die Niederlande EU-Mitglied sind, kann eine solche Zertifizierung grundsätzlich anerkennungsfähig sein, aber nur, wenn eine gültige Akkreditierung (in den Niederlanden durch die Raad voor Accreditatie, RvA) vorliegt, deren Geltungsbereich ausdrücklich die Grundstückswertermittlung nach deutschem Recht umfasst. Eine solche einschlägige Akkreditierung ist nach unserer Prüfung nicht ausgewiesen.

In einem finanzgerichtlichen Verfahren spielte das bereits eine Rolle: Vor dem Finanzgericht Münster (Urteil vom 02.04.2025, Az. 14 K 654/23 E) hatte ein Sachverständiger ein ISO-17024-Zertifikat von ADA InVivo vorgelegt. Die Finanzverwaltung vertrat die Auffassung, ADA InVivo sei keine akkreditierte Zertifizierungsstelle für die Wertermittlung von Grundstücken. Das Gericht musste die Akkreditierungsfrage nicht entscheiden, weil es für die verkürzte Gebäude-Restnutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG allein auf die konkrete Sachkunde des Gutachters abstellte, nicht auf eine formale Zertifizierung.

Wichtig einzuordnen: Dieses Urteil betrifft die AfA/Restnutzungsdauer, wo das Gesetz keine Zertifizierung vorschreibt; höchstrichterlich ist die Frage offen, und viele Finanzämter fragen weiterhin nach der Qualifikation. Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 Abs. 2 BewG (v. a. Erbschaft/Schenkung) knüpft die Regelvermutung an die akkreditierte Zertifizierung oder die öffentliche Bestellung an; mit einem Zertifikat ohne Akkreditierung greift sie nicht.

Bei Stempel-Check gelistete Personen mit ADA-InVivo-Zertifikat (Bereich „Wert“): Übersicht ADA InVivo.

European Certification CYF / EUCERT (Großbritannien)

European Certification CYF (EUCERT) ist eine international tätige Zertifizierungsstelle mit Sitz in Cardiff, Großbritannien. Sie besteht nach eigenen Angaben seit 2007, bezeichnet sich als Zertifizierungsstelle nach DIN EN ISO/IEC 17024 und führt ein öffentliches Zertifiziertenverzeichnis; Personenzertifikate sind nach eigenen Angaben rund drei Jahre gültig, mit anschließender Rezertifizierung.

Für die Anerkennung in Deutschland ist entscheidend: Großbritannien ist seit dem Brexit ein Drittstaat. Nach der amtlichen Mitteilung der DAkkS können Zertifikate, die auf einer Akkreditierung aus einem Drittstaat beruhen, nicht als akkreditiert anerkannt werden. Eine Akkreditierung des Programms Immobilienbewertung durch die DAkkS oder eine gleichwertige EU-Akkreditierungsstelle ist nach unserer Prüfung nicht ausgewiesen; die von EUCERT genannte Bestätigung stammt nach unserer Prüfung nicht von einer nationalen Akkreditierungsstelle im Sinne der VO (EG) 765/2008.

Bei Stempel-Check gelistete Personen mit EUCERT-Zertifikat im Bereich Immobilienbewertung: Übersicht EUCERT.

DEKRA Certification GmbH (Immobilienbewertung)

Die DEKRA Certification GmbH zertifiziert Immobilienbewerter (Stufen Immobilienbewerter, D1, D1Plus, D2, D3) nach eigenem DEKRA-Programm. Eine Akkreditierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 für die Immobilienbewertung ist nicht ausgewiesen; ein öffentliches Register gibt es nicht (Auskunft nur auf Anfrage).

Die DEKRA Certification GmbH ist für andere Bereiche akkreditiert. Entscheidend ist der Geltungsbereich: Eine Akkreditierung für andere Programme überträgt sich nicht auf die Zertifizierung von Immobilienbewertern. Gegenüber dem Finanzamt fehlt damit der anerkannte Qualifikationsnachweis; es kann eher zu Rückfragen kommen.

So prüfen Sie es in zwei Minuten

• Zertifikat zeigen lassen und auf das Akkreditierungssymbol samt Registrierungsnummer achten (DAkkS oder eine EU-Akkreditierungsstelle).
• Die Stelle in der öffentlichen DAkkS-Datenbank akkreditierter Stellen (dakks.de) nachschlagen, mit dem Geltungsbereich „Sachverständige/Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken“.
• Bei EU-Auslandsstellen prüfen, ob der Geltungsbereich ausdrücklich deutsches Recht (BewG/ImmoWertV) nennt.
• Im Zweifel den Namen bei Stempel-Check in die Namenssuche eingeben, wir verlinken jeden anerkannten Nachweis zur Primärquelle.